임대인의 주민등록증을 받아 등기부에 적힌 이름 같은 인적사항과 맞는지 대조합니다. 단독주택은 토지등기부와 건물등기부를 모두 열어 소유자가 같은지도 비교합니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
2
표제부와 갑구에서 집 정보와 소유권 상태를 봅니다
표제부의 지번과 아파트·다세대의 동·호수가 계약할 집과 같은지 확인합니다. 갑구에서는 임대인 정보와 소유권 변동을 보고, 매매가 진행 중인 집은 특히 조심합니다. 매매계약이 해제되면 매수 예정인의 임대권한이 사라져 임대차계약이 무효가 될 수 있기 때문입니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
이런 등기가 있는 집에 들어가면 이렇게 됩니다
압류·가압류
경매 때 일반채권자와 똑같이 배당받고 우선변제는 못 받습니다
가처분
가처분권리자가 승소하면 보호받지 못합니다
가등기
본등기가 되면 본등기 권리자에게 임차권을 주장할 수 없습니다
임차권등기
전입과 확정일자를 갖춰도 우선변제를 받을 수 없습니다(법 제3조의3 제6항)
3
을구에서 저당권과 전세권을 확인합니다
저당권이나 전세권이 먼저 설정된 집에 들어가면 임차인은 후순위가 되어, 경매 때 선순위가 가져가고 남은 금액에서만 배당받습니다. 근저당 설정액이나 전세금이 집값보다 적게 보여도 안심하지 말고 총액을 따져 봅니다. 등기부로는 알 수 없는 유치권 같은 권리도 있어서 집을 직접 찾아가 보는 것이 필요할 수 있습니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
4
임대인에게 납세증명서와 확정일자 정보를 요청합니다
주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대인은 계약을 맺을 때 국세·지방세 납세증명서와 확정일자 부여일, 보증금 같은 정보를 임차인에게 제시해야 합니다. 임대인이 미납국세·미납지방세 열람과 정보 확인에 동의하면 이를 대신할 수 있습니다. 임차인은 임대인 동의를 받아 확정일자부여기관에서 해당 주택의 확정일자 부여일과 보증금을 열람하거나 서면으로 받을 수도 있습니다(제3조의6 제4항). (출처: 법제처 생활법령정보)
5
실거래가로 시세를 가늠합니다
전월세 실거래가는 국토교통부 실거래가(rt.molit.go.kr)나 씨:리얼(seereal.lh.or.kr)에서 볼 수 있습니다. 개별 주택의 지금 거래가를 보장하지는 않으니 대략적인 시세를 가늠하는 참고용으로 씁니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
2계약서에 챙겨 넣을 것
1
특약에 넣을 내용을 계약 전에 정해 둡니다
계약 내용은 당사자가 자유롭게 정할 수 있고 정해진 양식도 없어서, 분쟁을 막으려면 특약을 적어 두는 것이 좋습니다. 생활법령정보가 소개하는 특약 항목은 아래와 같습니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
특약 항목 예시 (제안)
✓ 계약 당시의 등기부상 권리관계를 잔금 지급 때까지 유지한다는 내용 (제안)
✓ 잔금 지급과 동시에 등기이전에 필요한 서류를 준다는 내용 (제안)
✓ 공과금과 세금은 잔금일을 기준으로 정산한다는 내용 (제안)
✓ 계약을 지키지 않을 때의 손해배상 내용 (제안)
✓ 권리제한을 없애거나 넘겨받는 방법 (제안)
위 문구는 항목을 바탕으로 한 제안이며, 효력은 사안에 따라 달라질 수 있습니다.
2
확정일자를 받을 수 있는 계약서인지 점검합니다
확정일자는 임대인·임차인 인적사항, 임대차 목적물, 기간, 보증금이 담긴 완성된 문서에 받아야 합니다. 당사자 서명이나 기명날인이 있어야 하고, 빈 공간에는 선을 긋고 도장을 찍어 다른 내용이 없음을 표시합니다. 고친 부분은 글자 수를 적고 서명하며, 두 장 이상이면 간인을 합니다. 주택 정보가 없는 영수증 등에 받은 확정일자는 우선변제권이 생기지 않습니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
3
계약금과 기간은 이렇게 적용됩니다
중도금을 내기 전이라면 임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 기간은 보통 2년이지만 2년보다 짧게 정해도 2년으로 보아 임대인은 1년을 주장할 수 없고, 1년으로 정해도 임차인은 2년 동안 살 수 있습니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
4
계약이 끝나면 받아 둘 서류
주택임대차계약서와 중개대상물 확인·설명서, 공제증서를 받습니다. 중개사무소는 계약서를 5년간 보존해야 하지만, 임차인도 원본이나 사본을 따로 보관합니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
3입주 당일과 그 이후 할 일
보증금 보호가 시작되는 순서
1단계
입주
집을 넘겨받음
2단계
전입신고
주민등록 완료
3단계
확정일자
계약서에 받음
4단계
다음 날 0시
효력이 생김
1
대항력과 우선변제권은 시작 시점이 이렇게 정해집니다
대항력은 주택을 넘겨받고 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생깁니다. 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 하며, 입주·전입 당일이나 그 이전에 확정일자를 받았다면 마찬가지로 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 이사 당일 두 가지를 함께 처리하는 이유입니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
2
확정일자는 주민센터나 등기소에서 받습니다
주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 등기소, 공증인 중 한 곳에서 받을 수 있고 전자계약은 정보처리시스템으로 신청할 수 있습니다. 계약서 원본을 가져갑니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
3
전입신고는 등기부와 똑같이 적습니다
번지와 동·호수를 등기부와 대조해 적습니다. 공동주택에서 동·호수를 빠뜨리면 대항요건을 갖추지 못한 것으로 볼 수 있습니다. 등기부상 202호인데 현관문 표시대로 302호로 계약하고 전입신고했다가 보호받지 못한 판례도 있습니다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결). (출처: 법제처 생활법령정보)
4
잔금을 치르기 전에 등기부를 한 번 더 엽니다
계약 때 본 등기부가 잔금 때까지 그대로인지, 그사이 압류나 근저당이 새로 생기지 않았는지 확인합니다. 인터넷등기소는 365일 24시간 열려 있어 잔금 당일에도 볼 수 있습니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
5
전세보증금반환보증은 한도와 보증료를 보고 판단합니다
HUG 전세보증금반환보증의 보증한도는 주택 시세에 담보인정비율 90%(2024년 1월 1일 이후 신청분)를 곱한 금액에서 선순위 채권을 뺀 값입니다. 보증금과 선순위 채권의 합이 한도를 넘으면 가입이 제한되고, 임대인에게 압류·가압류 같은 권리침해 사유가 있어도 제한됩니다. 보증료는 보증금액 × 보증료율 × 보증기간 ÷ 365로 계산하며 연 보증료율은 주택 유형, 기간, 구간에 따라 0.097%에서 0.211%입니다. (출처: 주택도시보증공사)
보증료 계산 예시 (전세보증금 3억 원, 아파트, 보증기간 1년 이하)
구간 70% 이하 · 연 0.097%
291,000원
구간 80% 이하 · 연 0.117%
351,000원
구간 80% 초과 · 연 0.137%
411,000원
위 금액은 공개된 요율표를 곱한 계산 예시이며, 실제 보증료는 HUG 심사 결과에 따라 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 등기사항증명서는 어디서 얼마에 볼 수 있나요?
대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서는 열람이 700원, 증명서 발급이 1,000원입니다. 등기소를 직접 찾아가면 열람과 발급이 각각 1,200원이고, 무인발급기는 1,000원이며 이용 시간은 지자체마다 다릅니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
Q. 계약한 뒤에도 임대인의 세금 체납을 볼 수 있나요?
계약 후에는 임대인 동의 없이 홈택스에서 미납국세를 열람할 수 있습니다. 다만 계약 전에 서류로 받아 보는 것이 먼저입니다. (출처: 법제처 생활법령정보)
